Tapuda Şerh Ne Demek? Tapu Şerhleri Nelerdir? (2025 Rehberi)
Tapu kaydında bir şerh ile karşılaştığınızda ne yapacağınızı biliyor musunuz? Tapu şerhleri nelerdir ve mülkünüzün değerini nasıl etkiler?
Aslında şerh, Arapça kökenli bir kelime olup “ayırma” ve “açma” anlamlarına gelir. Bu kavram, bir taşınmazın üzerinde belirli hakların kısıtlanması veya belirli durumların tapu siciline kaydedilmesi işlemini ifade eder.
Tapuda şerh ne demek diye merak ediyorsanız, öncelikle bunun taşınmazınızın kullanımını, devrini ve değerini doğrudan etkileyen hukuki bir düzenleme olduğunu bilmelisiniz.
Tapuya şerh koyma nedir sorusunun cevabı ise bir tapu sahibinin haklarının belirli bir şekilde kısıtlanması için uygulanan bir işlemdir. Tapu kaydındaki şerh, ilgili taşınmaz üzerinde bir hakkın veya yükümlülüğün bulunduğunu herkese bildiren önemli bir kayıttır.
Bu rehberimizde, tapu şerhleri nelerdir, kimler şerh koyabilir, şerhli taşınmaz satılabilir mi ve tapu şerh sorgulama işlemlerini nasıl yapabileceğinizi detaylı olarak inceleyeceğiz. Ayrıca 2025 yılı için güncel şerh türlerini ve bunların anlamlarını açıklayarak, taşınmazınızla ilgili karşılaşabileceğiniz durumları daha iyi anlamanıza yardımcı olacağız.
Şerh kavramı, gayrimenkul dünyasının en önemli hukuki terimlerinden biridir. Peki nedir bu şerh ve tapu kayıtlarındaki rolü neden bu kadar önemlidir? Bu bölümde şerhin anlamını, tapu sicilindeki yerini ve beyandan farkını detaylı olarak ele alacağız.
Hukuki anlamda şerh, taşınmazın tapu kaydına eklenen, taşınmazın hukuki durumunu veya üzerine konulmuş bir hakkı, yükümlülüğü belirten resmi bir açıklamadır. Türk Medeni Kanunu’nun 1009-1012 maddeleri arasında düzenlenmiş olan şerh, bir taşınmaz üzerinde sınırlı bir hakkın veya hukuki durumun tescil dışında da görünür hale getirilmesi amacıyla tapu kütüğüne yapılan kayıttır.
Şerh kelimesi köken olarak “açmak” ve “ayırmak” anlamlarına gelmektedir. Bir taşınmazın tapu sicilinde mevcut mülkiyet hakkını doğrudan değiştirmeyen, ancak mülkiyet üzerinde sınırlama getiren veya gelecekte yapılacak işlemleri güvence altına alan kayıt işlemidir. Bununla birlikte, şerhler ayni hak doğurmaz, kişisel hakların güvence altına alınmasını sağlar.
Şerhler, taşınmazın üzerindeki bir hakka dair durumu ilan etmek amacıyla yapılır ve taşınmazın gelecekteki işlemlerine etki eder. Tapu kütüğündeki özel bölüme işlenen şerhler, üçüncü kişileri uyarıcı nitelikteki açıklamalardır. Bunlar, taşınmaz sahibinin tasarruf hakkının kısıtlanmasına ya da kişisel hakların güçlendirilmesine yönelik olarak kaydedilir.
Tapu şerhleri, hak sahiplerini güvence altına almak ve hukuki ihtilafların önüne geçmek için önemli bir araçtır. Ayrıca şerhler, taşınmazla ilgili kişisel hakların veya hukuki durumların tapu siciline işlenerek üçüncü kişilere karşı korunmasını sağlayan kayıtlardır. Şerh sayesinde taşınmazın ileride el değiştirmesi durumunda bile, yeni malik dahil herkesin ilgili hukuki durumu bilmesi sağlanır.
Tapu kaydında şerh bulunması, şerh kaydını koyduran kişinin ilgili taşınmaz üzerinde bir hakkının veya yükümlülüğünün bulunduğunu ilgili olan herkese bildirmesidir. Bu bildirim sayesinde kazanılan haklar üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
Tapu kayıtlarında şerh ve beyan kavramları sıkça karıştırılmaktadır. Oysa bu iki kavram arasında önemli farklar bulunur.
Şerh, taşınmazın üzerindeki bir hakka dair durumu ilan etmek amacıyla yapılır ve taşınmazın gelecekteki işlemlerine etki ederken; beyan, taşınmazın üzerinde bulunan bir durumu beyan etmek amacıyla tapu kaydına işlenen açıklamadır.
Beyanlar, taşınmazın üzerinde hukuki anlamda bir sonuç doğurup doğurmayacağına bakılmaksızın bir durumun 3. kişilere bildirilmesine ilişkin kayıtlardır. Tapu kaydında bulunan beyanlar, kurucu nitelikten daha çok açıklayıcı nitelikte kayıtlardır. Diğer yandan şerhler, ilgili kişilere kişisel hak tayin etmesi, kişilerin tasarruf haklarının kısıtlaması ve geçici tescil şerhi işlevi bulunması özellikleriyle beyanlardan ayrılır.
Tapu şerhleri genellikle üç türlüdür: tasarruf yetkisine ilişkin kısıtlama şerhleri, kişisel haklara ilişkin şerhler ve geçici tescil şerhleri. Buna karşılık beyanlar, taşınmazın hukuksal ve eylemli durumunu göstermek, kamuya açıklık ilkesini gerçekleştirmek ve hak sahipleri için kanıtlama kolaylığı sağlamak amacıyla kaydedilir.
Sonuç olarak, şerh ve beyan arasındaki en temel fark, şerhler özü itibariyle şerh kaydını koyma talebinde bulunan kişiye yeni bir hak tayin eder veya taşınmaz malikinin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını sınırlarken; beyanlar genellikle beyan sahibine yeni bir hak tayin etmez veya tasarruf hakkına kısıtlama getirmez.
2025 yılı itibariyle Türkiye’de gayrimenkul sahiplerinin sıkça karşılaştığı tapu şerhleri, çeşitli yasal hakları ve kısıtlamaları içerir. Bu şerhler, taşınmazların kullanımını ve devir işlemlerini önemli ölçüde etkiler. İşte güncel tapu şerhi türleri ve bunların anlamları:
View this post on Instagram
Aile konutu şerhi, eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdikleri, yaşantılarını yönlendirdikleri mekân olarak tanımlanan aile konutunun korunmasına yönelik bir şerhtir. Türk Medeni Kanunu’nun 194. maddesinde düzenlenmiş olup, taşınmazın eşlerden biri tarafından diğerinin rızası olmadan devredilmesini veya sınırlandırılmasını engeller.
Malik olmayan eş, tapu müdürlüğüne doğrudan başvurarak bu şerhi koyabilir. Şerh için gerekli belgeler arasında muhtarlıktan alınmış konutun aile konutu olduğunu gösterir belge, evlilik cüzdanı ve nüfus kayıt örneği bulunur. Burada önemli olan, konutun eşler tarafından fiilen kullanılıyor olmasıdır.
View this post on Instagram
Şufa hakkı veya diğer adıyla önalım hakkı, paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın payını üçüncü kişilere satması halinde diğer paydaşlara bu payı öncelikle satın alma hakkı veren bir haktır. Paylı mülkiyetin kurulmasıyla doğan bu hak, ancak dava yoluyla kullanılabilir.
Önalım hakkı iki şekilde ortaya çıkar: Kanundan doğan ve sözleşmeden doğan önalım hakkı. Kanundan doğan önalım hakkının kullanılması için paydaşlar dışındaki birine yapılan satış işlemi şarttır. Sözleşmeden doğan önalım hakkında ise tapuya şerh verilerek etkisi güçlendirilir ve herkese karşı ileri sürülebilir hale gelir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her hâlde satışın üzerinden 2 yıl geçmekle düşer. Sözleşmeden doğan önalım hakkının süresi ise en fazla 10 yıldır.
Vefa hakkı, taşınmaz malikinin satmış olduğu taşınmazı tek taraflı bir beyanla, anlaşılan bedel üzerinden geri alabilme hakkıdır. Geri alım sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmesi şart olup, tapu siciline şerh edilmesiyle ayni hak niteliği kazanır.
Bu hak kişisel bir hak olduğundan, tapuya şerh edilmedikçe yalnız sözleşmenin tarafına ve onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir.
Geri alım hakkı için kanunda belirtilen süre en çok 10 yıldır ve sürenin tapu kütüğüne şerh edilmesi gerekir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride taşınmazın satışını gerçekleştirmeyi taahhüt ettikleri bir sözleşmedir. Noter önünde resmî olarak düzenlenmesi gerekir. Tapuya şerh edilmesi tarafların istemi ile mümkün olup, şerh edildiğinde üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelir.
Tapu kaydına şerh edilmiş satış vaadi, 5 yıl süreyle geçerlidir.
Bu süre içinde satış gerçekleşmez veya taraflar talep etmezse, şerh kendiliğinden silinir. Şerhin varlığı satışı engellemez; ancak satış vaadi alacaklısı, sonraki malikten de mülkiyetin kendisine devrini talep edebilir.
İntifa hakkı, taşınmazdan bir başkasının en fazla hayatı boyu olmak üzere tamamıyla yararlanma ve kullanma hakkıdır. Taşınmazın maliki olmadan, onun ekonomik değerlerinden faydalanma imkânı tanır. Malik intifa hakkı tesis ederken, taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkı dışında tüm hakları devretmiş olur.
Bu hak tapuda “beyanlar hanesi”ne kaydedilir ve resmi şekilde düzenlenmesi gerekir. Gerçek kişilerde hak sahibinin ölümüyle, tüzel kişilerde ise en çok yüz yıl süreyle sınırlıdır. İntifa hakkı sahibi, taşınmazı kullanabilir veya kiraya verebilir.
İhtiyati tedbir şerhi, Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘na göre geçici hukuki koruma sağlayan ve tasarruf hakkını yasaklayan bir şerhtir. Mahkeme kararıyla konulur ve taşınmazın devrini engeller. Bu şerhin bulunduğu taşınmaz üzerinde üçüncü şahıs lehine ayni veya şahsi hak doğurucu işlemler yapılamaz.
Haciz şerhi ise, İcra İflas Kanunu gereğince taşınmazın borcun ödenmesi için teminat altına alınmasını sağlar. Taşınmaz satılırsa, haciz şerhinin öncelik sırasına göre alacaklının alacağı karşılanır.
İhtiyati tedbir ve haciz şerhleri, ilgili mahkeme veya icra dairesi kararıyla kaldırılır.
Taşınmaz üzerindeki haklarınızı korumak için tapuya şerh koydurma işlemi, dikkatli ve doğru bir şekilde yürütülmesi gereken bir süreçtir. Bu bölümde, tapuya şerh koyma sürecini, kimler tarafından yapılabileceğini ve gerekli belgeleri detaylı olarak inceleyeceğiz.
Tapuya şerh koymak, bir taşınmaz mal üzerinde hak sahibi olan kişilerin haklarını güvence altına almak için yapılan resmi bir işlemdir. Bu işlem, tapu sicilinde ilgili taşınmazın sayfasına kaydedilerek, üçüncü kişilere karşı hak sahipliğinin açıkça gösterilmesini sağlar. Şerh, tapu kütüğündeki özel bölüme işlenen ve taşınmaz sahibinin tasarruf hakkını kısıtlayan veya kişisel hakları güçlendiren bir kayıttır.
Bir kişinin mülkiyet haklarını kısıtlayan kişilere karşı ileri sürülebilen şerh, hukuki olarak taşınmaz üzerindeki kısıtlayıcı faaliyetleri engelleyebilmektedir. Ayrıca şerh, bildirim anlamına gelmekte olup, malikin mal üzerindeki satış işlemini kısıtlayıcı nitelikte olabilmektedir.
Tapuya şerh koyma yetkisi, belirli kişi ve kurumlara tanınmış bir haktır. Şerh koyabilecek kişi ve kurumlar şunlardır:
Genel olarak tapuya şerh koyma işlemi; tapu sahibi, alacaklı ve davalı başta olmak üzere hukuksal olarak hak talep edebilen herkes tarafından gerçekleştirilebilir.
Evet, noterden tapuya şerh koymak mümkündür. Şerh işlemi, noterde düzenlenen resmi belgeler aracılığıyla tapu müdürlüklerinde gerçekleştirilebilir. Noter onaylı belge, şerh konulmasına dayanak teşkil eden bir kanıt niteliğindedir.
Noterden alınan şerh, mülkün korunmasını sağlar ve ilerideki işlemlerde güvence sunar. Özellikle satış vaadi sözleşmesi, vefa hakkı ve şufa hakkı gibi işlemlerde noter onaylı belge şarttır.
Tapuya şerh koymak için birtakım resmi belgelerin hazırlanması ve sunulması gerekmektedir. Gereken belgeler şerh türüne göre değişmekle birlikte genel olarak şunlardır:
Aile konutu şerhinde özellikle şu belgeler talep edilir:
Başvuru süreci şu adımlarla ilerler:
Tapuya şerh koymak 5 yıl süresince mümkündür ve bu sürenin ardından yenileme işlemi yapılması gerekmektedir. Borcun ödenmesi gibi durumlarda ise şerh süresi kendiliğinden sona erebilir.
Bir gayrimenkulün tapu kaydındaki şerhler, o taşınmazın yasal durumunu, kısıtlamalarını ve üzerindeki hak iddialarını gösterir. Bu şerhler, mülkün kullanım şeklinden satış imkanlarına kadar birçok alanı doğrudan etkiler. Peki, bir taşınmazın tapusundaki şerhleri nasıl anlarız ve bu şerhler mülkün değerini nasıl etkiler?
Bir taşınmazda şerh olup olmadığını anlamanın en kesin yolu, ilgili taşınmazın tapu kayıt örneğini (tapu sicili veya tapu kaydı olarak da bilinir) incelemektir. Bu belgeyi Tapu Müdürlüğü’ne şahsen giderek ya da e-Devlet üzerinden alabilirsiniz.
View this post on Instagram
Tapu kaydında “Beyanlar” veya “Şerhler” bölümlerine dikkat etmek gerekir. Bu kısımlarda yer alan her ifade, taşınmazın üzerinde bir hak talebi, kısıtlama ya da özel bir durumun varlığını gösterir. Örneğin, “aile konutu şerhi” gibi bir ibare bu alanda görünüyorsa, taşınmaz tek başına satılamaz.
Bu nedenle, tapu incelemesi yapılırken mutlaka alanında uzman bir emlakçı ile görüşmenizi ve belgeleri dikkatle değerlendirilmenizi tavsiye ederiz.
Tapu kaydındaki bir şerh, taşınmazın piyasa değerini, ipotek edilebilirliğini ve devredilebilirliğini doğrudan etkiler. Örneğin, bir ipotek şerhi, borçlu olunan miktarın ödenmemesi durumunda mülkünüzün elden çıkabileceğini gösterir. Bu tür şerhler taşınmazın değerini düşürebilir veya alıcı açısından risk oluşturabilir.
Bununla birlikte, şerh edilmiş bir hak, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir ve tapuda bu hakların varlığı bu kişileri hukuken bağlar. Bu nedenle, gayrimenkul alımında şerhlerin dikkate alınması, yalnızca alım sürecini değil, gelecekteki yaşam kalitenizi de etkiler.
Tapudaki şerh, taşınmazın satışını doğrudan engellemez. Ancak şerhin niteliğine bağlı olarak satış işlemi hukuki veya idari kısıtlamalara tabi olabilir. Bazı şerhler taşınmazın satışını tamamen engeller; örneğin mahkeme kararıyla konulan “satılamaz” şerhi, taşınmazın devrini hukuken imkansız hale getirir.
İhtiyati tedbir kararları veya mal rejimi şerhleri, taşınmaz üzerinde işlem yapılmasını durdurabilir. Bu yüzden satış öncesi şerhlerin kontrol edilmesi ve gerekirse alanında uzman bir emlakçı veya avukattan görüş alınması önemlidir.
Tapuda “ŞBİ” ifadesi, “şerh, beyan, irtifak” kelimelerinin kısaltmasıdır. Bu terim, tapu kaydında taşınmazın alım-satıma ve kullanıma dair kısıtlamalar bulunduğunu belirtir. “ŞBİ var” ifadesi, tapu sicilinde şerh, beyan veya irtifak hakkı bulunduğunu gösterir.
Bu tür durumlar borçtan dolayı ya da bir ipotek durumunda karşınıza çıkabilir. Eğer tapunuzda ŞBİ kaydı gördüyseniz, Tapu Kadastro Müdürlüğü’ne başvurarak bunun kimin tarafından konulduğunu detaylı şekilde öğrenebilirsiniz. Tapu üzerindeki şerh, dilekçe ile kaldırılabilir, ancak bu işlemleri yalnızca tapu sahibi veya noterden vekil kılınmış kişiler yapabilir.
Taşınmazınız üzerindeki şerhleri düzenli kontrol etmek ve gerektiğinde kaldırmak, mülkiyet haklarınızı korumak için hayati önem taşır. Bu işlemleri nasıl yapacağınızı bilmek, gayrimenkul işlemlerinizde size büyük avantaj sağlayacaktır.
Taşınmazınız üzerindeki şerhleri öğrenmek için öncelikle güncel tapu kaydını incelemeniz gerekir.
Bunun için üç yol vardır:
Tapu kaydında “Şerhler”, “Beyanlar” ve “İrtifaklar” bölümlerini dikkatli incelemeniz önemlidir. Bu kayıtların kontrolü, özellikle gayrimenkul alım-satım sürecinde büyük önem taşır.
Tapu şerhi kaldırma işlemi iki şekilde yapılabilir:
Şerh kaldırma işlemi için gerekli belgeler şerhin türüne göre değişir. İpotek şerhi için bankadan alınacak “ipotek kaldırma yazısı”, haciz şerhi için alacaklı kurumdan alınacak “haciz kaldırma yazısı” gibi özel belgeler gerekebilir. Bununla birlikte kimlik belgesi ve dilekçe tüm şerh kaldırma işlemlerinde istenecek temel belgelerdir.
Süreli şerhler genellikle belirlenen süre sonunda otomatik olarak tapu sicilinden silinir. Örneğin, satış vaadi şerhi 5 yıl süreyle geçerlidir ve bu süre içinde satış gerçekleşmezse kendiliğinden silinir.
Ancak bazen süresi dolan şerhlerin sistemden silinmesi için Tapu Müdürlüğü’ne yazılı başvuru yapmanız gerekebilir. Bu durumda şerhin süresinin dolduğunu gösteren belgelerle birlikte başvurunuzu yapabilirsiniz.
Sonuç olarak, tapu şerhleri gayrimenkul sahiplerinin haklarını korumak ve taşınmazların hukuki durumlarını açıkça göstermek için büyük önem taşır.
Aile konutu şerhi, şufa hakkı, vefa hakkı, satış vaadi şerhi, intifa hakkı ve ihtiyati tedbir şerhleri gibi çeşitli şerh türleri, gayrimenkul işlemlerinde karşımıza çıkmaktadır.
Şerhler, taşınmaz maliki, mahkemeler, icra daireleri, belediyeler ve diğer yetkili kurumlar tarafından tapu kaydına konulabilir. Bununla birlikte, şerh koyma işlemi belirli belgeler ve resmi bir başvuru süreci gerektirir.
Taşınmazınızın tapu kaydında şerh bulunması, mülkünüzün değerini ve satılabilirliğini doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle, gayrimenkul alım satım işlemlerinden önce mutlaka şerh durumunu kontrol etmelisiniz.
Günümüzde e-Devlet veya Web Tapu sistemi üzerinden kolayca şerh sorgulama yapabilirsiniz.
Ayrıca, süresi dolan veya geçerliliğini yitiren şerhlerin kaldırılması için idari başvuru veya mahkeme yoluna başvurabilirsiniz.
Şunu unutmamak gerekir ki, tapu şerhleri sadece kısıtlayıcı unsurlar değil, aynı zamanda hak sahiplerini koruyan önemli hukuki araçlardır.
Taşınmazınız üzerindeki şerhlerin anlamını, sonuçlarını ve gerektiğinde nasıl kaldırılacağını bilmek, gayrimenkul haklarınızı korumak için son derece önemlidir.
Özellikle şerhli bir taşınmazı satın almak istediğinizde, bu şerhin türünü ve etkilerini iyi analiz etmeli ve alanında uzman bir emlakçı veya avukattan destek almalısınız. Böylece, gayrimenkul süreçlerinde ileride karşılaşabileceğiniz hukuki sorunların önüne geçebilirsiniz.
Tapuda hangi tür şerhler bulunabilir?
Tapuda genellikle üç tür şerh bulunur: Tasarruf yetkisine ilişkin kısıtlama şerhleri, kişisel haklara ilişkin şerhler ve geçici tescil şerhleri. Bunlar taşınmazın kullanımını ve devrini etkileyen hukuki kayıtlardır.
Tapu şerhi taşınmazı nasıl etkiler?
Tapu şerhi, taşınmazın kullanımını ve satışını kısıtlayabilir. Örneğin, ipotek şerhi varsa taşınmaz satılırken borcun ödenmesi gerekebilir. Şerh, potansiyel alıcıları bilgilendirir ve taşınmazın değerini etkileyebilir.
Tapudaki şerhi nasıl öğrenebilirim?
Tapudaki şerhleri öğrenmek için güncel tapu kaydını incelemeniz gerekir. Bunu Tapu Sicil Müdürlüğü’ne şahsen başvurarak, e-Devlet üzerinden veya Web Tapu sistemini kullanarak yapabilirsiniz. Tapu kaydındaki “Şerhler”, “Beyanlar” ve “İrtifaklar” bölümlerini kontrol etmelisiniz.
Hisseli tapuya şerh koymak ne anlama gelir?
Hisseli tapuya şerh koymak, ortak mülkiyet haklarını korumak veya sınırlandırmak için yapılan bir işlemdir. Örneğin, bir hissedar diğerlerinin taşınmazı izinsiz devretmesini önlemek için şerh koyabilir. Bu, taşınmazın yönetimi ve devri konusunda hissedarlar arasında anlaşmazlıkları önlemeye yardımcı olur.
Tapu şerhi nasıl kaldırılır?
Tapu şerhi kaldırma işlemi iki yolla yapılabilir: İdari başvuru veya mahkeme yolu. Şerhin süresi dolmuşsa veya şerh koyan taraf rıza gösteriyorsa, Tapu Müdürlüğü’ne başvurabilirsiniz. Aksi halde, mahkemeye başvurmanız gerekebilir. Şerhin türüne göre gerekli belgeler (örneğin, ipotek kaldırma yazısı) ile birlikte işlem yapılır.
Yorum Yazın